福寿园墓地价格惊人，土地成本竟比石头还低
福寿园(资料图)
临近清明时节，令人生出感叹——那所谓“死不起”的价格高昂的墓地，又一次使得殡葬行业处于舆论的焦点位置。“内地殡葬排头的一股”福寿园（01448，HK）由此受到人们的关注。
毛利率高达80%背后，“墓”后那些被称为“躺着赚钱”的生意是怎样运作的，其商业模式能持续多久，仍受政策严格管控的殡葬业会在哪些领域大力增加向社会资本门户开启的程度，未来投资机遇及价值有多少，记者近来借助实地走访调研、与专家展开访谈、对资料进行研究，尝试从公司样本、行业所蕴含的机遇、高度层次的访谈以及区域代表性样本等方面，为消费者与投资者解答上面这些问题。
清明节前夕的时候，重庆市永川区那儿的市民张女士，带着七十多岁的自己的父亲，到重庆白塔园去挑选购买墓地，在墓园的制高点之处，老人看上了一块墓位，有一名工作人员讲，这个墓位的售价大概可能在30万元左右，张女士跟她的父亲都惊呆了。
重庆白塔园的实际控制人是享寿福园地（01448，HK），该园被享寿福园地收购之后，在2014年，其墓地有着674万元的销售收入。
福寿园于2013年年底的时候，在香港实现上市，进而成了“内地殡葬第一股”。在2015年3月，福寿园上市以后首次发布了年报 ，集团在2014年的收入是人民币7.951亿元 ，与2013年相比较增长了30% ，其中毛利率算得上是高达80% ，净利润是2.851亿元 ，和2013年相比上升了50%。
福寿园超过八成的收入源自墓地销售，在那令人咋舌的利润背后，福寿园的土地成本不过1403万元，仅仅占据整个墓地销售以及服务成本的11.7%，福寿园传统墓位平均价格为4.8万元，而艺术定制墓的平均价格高达27万元。
想要弄清楚“内地殡葬第一股”暴利背后的商业模式，近日，记者进行了实地考察，考察的对象是重庆白塔园，想要把重庆白塔园当作样本，去揭开福寿园墓地销售那神秘的面纱，进而探讨它所面临的机遇以及挑战。
房价低于墓价 墓地最高售价40多万
2014年8月，福寿园实施收购行动，以1.11亿元人民币的金额，获取了重庆白塔园殡葬开发公司60%的股权，这个公司有着多样业务，其中包括销售墓地以及殡仪产品，还涵盖提供骨灰盒服务，并且负责经营及管理重庆白塔园，也就是那个提供殡葬服务的墓地，同时其持有约30.62万平方米的土地，这土地一共有14幅，其中包括部分尚未开发的土地。
位于重庆市永川区的白塔园，距离重庆主城区是56公里，距离永川城区为两公里，园区占地面积有705亩。
3月30日上午9时左右，记者抵达白塔园时，有不少市民已前往墓园进行扫墓，还有市民询问墓价，进而挑选墓地。
当张女士发出墓价过高的感叹之际，上述工作人员朝着远处某块墓地指示着说，当下最为昂贵的墓位售卖价格为40多万元。园区里头存在着许多价格低廉的墓位，近期新开辟的一批双人墓仅仅售价18000多元。记者从一位从事销售工作的人员那里知晓，白塔园的墓位价格展现出诸多不同档次，价格涵盖从几千元直至几十万元的范围，有一处属于艺术定制的墓地，“每平方米5万元，单个墓位面积以6平方米作为起始标准”。这个从事销售工作的人员讲声明到，通常情况下中档双人墓的价格处于3万至6万元之间。记者探究得知，永川区的房价水准要远远低于公墓的价位。在距离白塔园不到两公里之处，有一个新建的楼盘，此楼盘属于中高档类型，然而其每平方米的售价仅仅只有3000多元。
实际上，在福寿园于全国各地所分布的诸多墓园里，白塔园墓位的价格并非算高。依据福寿园2014年年报显示，2014年福寿园总共销售定制艺术墓696个，平均每个售价为27万元；总共销售成品艺术墓3783个，平均价格是6.5万元；总共销售传统成品墓2520个，平均价格为4.8万元。2014年福寿园销售的所有墓位数量为10093个，销售收入达到了6.6亿元，平均价格为6.5万元。
土地成本较低 很多在10多年前买入
纵然福寿园墓地价格在与房价相比时呈现出完全超越的态势，然而令人意想不到的是，其土地成本竟低得出奇，甚至达到了比石头还要低廉的程度。
按照福寿园2014年年报所示，在2014年的时候，其墓地销售以及服务成本总共是1.2亿元，这里面，土地成本为1403万元，所占比例是11.7%；墓石成本是4441万元，所占比例为37%；开发成本为2382万元，所占比例是19.9%。
来自福寿园的招股书表明，在二零一零年起始的四年时间里，土地成本占比依次呈现为百分之四、百分之六、百分之十以及百分之九。那么，福寿园的土地成本为何会处于如此低之状态呢？
2001年以前，公墓用地处在国家划拨土地的范畴之内，而被划拨的土地，必然是具备特殊用途条件限制规定的呀，可是对于它使用的年限以及价格方面，却并没有明晰明确的规定呢。
福寿园招股书上表明，其多数土地于很早以前购入，那时土地成本甚低。比如说，占地面积达40万平方米的上海福寿园，土地性质属划拨土地，原本土地收购成本每平米仅190元；占地面积为30万平方米的河南福寿园，土地性质是批售土地，原本土地收购成本每平米仅44元。
安信国际2014年调研报告显示，近几年，墓穴占地面积大幅下降，单价却未降低，甚至可能还提高，福寿园双穴墓价格在17万至18万元，最初有3平方米，如今只有0.6平方米左右，另外销售墓地之外，还有墓地维护、刻字烫金、花盘出租等收费业务，每年持续维护费用约千分之三，通常10年付清。在重庆白塔园，记者进入采访阶段时，有工作人员站出来说道，就他所知晓的情况来讲，白塔园的土地性质存在着征用以及租用这两种不同的类别，其中，被征用的土地成本是比较低的状态，然而，当下租用周边农民的土地成本却相对较高，具体表现为，每亩地每年的费用大概在1200元左右。
重庆白塔园殡葬开发有限公司的总经理何建平，向记者表明态度，称白塔园的绝大部分土地，是在10多年以前就进行了征用活动，“尽管我未曾去了解具体的征用价格，不过当时林总，也就是重庆白塔园殡葬开发有限公司原来的实际控制人林士杰，他收购土地所需的成本，理应是相当低的，终究全部都是十几年前就已被征用的土地。”。
向记者讲述情形的何建平明确表示，墓地成本涵盖土地成本、墓石成本以及管理开发成本等诸多方面，然而墓价高昂的缘由并非在于这些成本，其根本原因乃是源自人的心理需求。他还补充说道，“人工成本同样是极其高昂的，我们需要去聘请专业设计师，其中部分设计师乃是大学教授的身份，依据客人提出的需求来展开设计工作，如此一来成本自然而然也就很高了。”。
上市融资承诺 多项目并购高速扩张
需要留意地是，半年之前白塔园处于资金链紧张所处状况情况，福寿园予以入主致使其快速盘活，在2014年的时候，白塔园墓地有着销售收入达到674万元这一情况。存在业内人士觉得，福寿园对于盈利不佳或者处于亏损情形的殡葬企业，在收购之后会重新塑造打造成具备较好盈利能力方面的项目。
中金公司发布的研报表示，福寿园凭借着自身的品牌以及管理，朝着其他城市去进行扩张，就其进入的每一个城市而言，福寿园均已成为那当地最大的殡葬服务企业。
实际上，跟白塔园差不多类似的案例并非数量稀少。在2008年的时候，福寿园对河南一家处于亏损状态的陵园实施收购行为，将其整顿改造成河南福寿园，并且迅速达成扭亏为盈的状况，当下已然成为郑州地区收入最为高的陵园了。在2013年之际，福寿园又进一步强化了对于部分陵园的控股地位。
福寿园在上市融资之际作出承诺，该承诺表示，其业务的重点之处在于，开发全新的墓园，借助并购墓园或者殡仪设施，以及构建全新的殡仪设施。其主要的项目当中，像南昌洪福文化陵园以及安徽环保火化机厂，这些项目目前仍然处于进行的状态之中。2014年，福寿园展开了多项行动，有合并收购，还有合作项目，其中收购方面，收购了重庆白塔园殡葬开发有限公司，收购了辽宁观陵山艺术园林公墓有限公司，收购了枣庄市山亭兴泰殡仪服务有限公司，还收购了婺源县万寿山陵园有限公司；合作方面，与辽宁省沈阳市浑南区政府订立了战略合作协议，与抚顺市政府订立了战略合作协议，与锦州市政府订立了战略合作协议；并且与安徽淮北市陵园签署了投资合作协议。
后续市场发展 相关政策或降低利润
未来，土地成本会增加，政府政策会变化，大概将会对福寿园的发展形成影响。
在2001年之前的时候，公墓用地处于国家划拨土地的范围之中。到了2002年，我国对出台修改的“划拨土地许可范围”进行处理，其中把公墓用地给剔除掉了。在2008年，民政部等八个部委发出了通知，要求经营性公墓用地必须要借助招标拍卖挂牌出让的方式来确定土地使用者。
这便意味着，往后福寿园的土地成本存在可能增加之事。于福寿园招股书的“风险说明”当中列出一事，2004年之后所拿到的锦州墓园，并非一定就会被列为划拨土地，存在着有可能被迁出的情况，或者按照当下现有市值地价去进行购买。
地方政府对殡葬政策进行制定以及修改，这也会给福寿园带来影响，2012年，重庆市民政局宣称，重庆主城区基本上不会再去新批准建设经营性公墓，而且还计划建造大量城市公益性公墓，这样的一系列举措，对经营性墓地的价格同样起到了抑制作用。
然而知晓，福寿园主席白晓江于接受媒体采访之际表明，公司并不会忧心政府针对墓地的价格实施管制，鉴于公司业务已然朝着多元化方向发展，去年集团于收购的项目当中，不但存在殡仪馆，而且还有火化的那一部分，集团的整个产业链获得增强并且得以延伸。
经福寿园2014年年报所展示，在2014年期间，集团之中开展了多项合并收购以及合作项目，进而获取到320多万平方米土地，其中存在着约78万平方米有证土地面积。
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殡葬费用引关注重庆拟建大批平价墓位
殡葬费用持续地攀升，这一情况成为了民众广泛予以关注的焦点所在，在民间甚至出现了“死不起”这样带有戏谑意味的词语以及表达。
重庆市殡葬事业管理中心有关系之人告知记者，当前重庆主城区的墓位售卖价格平均分下来已然达到3万多块钱。重庆市民政局局长刘涛先前面对着本地媒体采访的时候讲，殡葬公共服务能力欠缺，中低收入群体丧葬负担比较重，从客观层面来讲是由于殡葬服务当下普遍是由民营企业所提供的市场化服务作为主要形式。
针对此情况，重庆市民政局方面相关负责人告知记者了，在未来5年的时间里，重庆会于主城区开展建设3个城市公益性公墓的工作，其总规模达到1200亩，会为市民供给30万个墓位，并且单个墓位的最高价是不超过1.5万元，能满足主城区中低收入群众10年的安葬需求。
确切来讲，城乡公益性公墓建设试点工作，先是在陕西、辽宁展开，而后逐渐延伸至全国将近三分之一的省份，重庆市首个市级城市公益性公墓已然建成并对外提供服务，构建公益性公墓的目的当中，有一个便是为了平抑市场价格。伴随城市公益性公墓的建设以及经营性公墓受到的限制，墓地生意所蕴含的暴利将会显著受到抑制。
市场化开放较早目前民营资本占比较大
早在上世纪九十年代末期的时候，重庆的殡葬业就开启了市场化的潮流，它在全国范围内所开放的时间是比较早的。
为例的是经营时间超过15年的龙居山，全国企业信用信息公示网的信息表明，重庆市龙居山陵园有限公司于2000年9月20日将公司注册，进而进入重庆殡葬市场，在2003年，重庆市龙居山创鑫殡仪馆有限公司同样注册成立，随后进入殡仪馆业务。
不止本地公司看好重庆殡葬行业，在2010年左右，福寿园着手开始在重庆殡葬市场进行布局。
现下瞧来，重庆墓地这块儿市场的投融资途径相对而言是成熟的。于此民营资本所占比例是较大的。该市殡葬事业管理中心相关负责人告知记者，当下全市67个经营性公墓里头，有一半属于民营资本。
重庆的殡葬服务，当下普遍是由民营企业来提供的市场化服务，选择性的殡葬项目，基本上是由企业自行进行定价，通过市场来调节。
按照重庆媒体所公布出来的数据，重庆公墓的价位，仍然是处于一种以每年1000元至5000元这样的幅度在上涨的状态。
早期民营资本便已入场，其市场化程度相对而言较高，然而，如同全国殡葬业处于困境一样，重庆市的殡葬业同样面临着这样的情况，即存在“服务设施现状与社会需求不相适应的矛盾”。刘涛在之前接受当地媒体采访的时候表示，殡葬服务水平跟市民的殡葬服务需求之间存在着较大的差距。
推公益性公墓抑制经营性公墓价格
据悉，这三个城市公益性的公墓统共投资了5.24亿元，当中的4.74亿元是通过银行贷款处理的，5000万元的公共基础设施建设资金是由重庆市财政一次性补助来解决的，公墓用于建设的土地是由政府进行划拨的，并且还减免了土地征用以及建设相关的规费，公墓有关公共基础设施的建设费用是由财政予以补贴的。
政府主导对城市公益性公墓进行定价，单个公墓销售价格处于8800元到1.5万元的范围，此价格比经营性公墓的均价便宜了50%。
告诉记者的，是重庆市殡葬事业管理中心相关负责人，政府大规模修建城市性公益公墓，一方面要解决城市低收入群体的殡葬需求，去解决“葬不起”这一问题，另一方面凭借加大市场投入，来抑制经营性公墓的价格。
去年11月，重庆首个大型城市公益性公墓崇兴生命纪念园一期工程建成，向市民提供了1400个墓位，此为全国首个市级城市公益性公墓建成并对外服务，按照计划，2015年，重庆市将在主城二环周围交通便利地段选地新建第二个规模约400亩的城市公益性公墓，2017年，将在主城二环周围交通方便地段选地新建第三个规模为400亩左右的城市公益性公墓。
放眼全国范围来看，城市公益性公墓的建设已然成为一种趋势。3月25日所发布的，名为《殡葬绿皮书：中国殡葬事业发展报告 (2014～2015)》的文件提到，在全国众多地区，城乡公益性公墓的建设，作为保障基本民生的一项重大举措，被纳入到当地的城乡建设规划之中的情况。
从陕西、辽宁开始的城乡公益性公墓建设试点工作，已逐渐扩展到全国将近三分之一的省份，这对于主营墓地生意的殡葬企业而言，显然不是好消息。
